O Marco Legal das Garantias é considerado uma medida importante por agentes do mercado imobiliário, que veem aí um aprimoramento na legislação capaz de reduzir o número de processos de execução de garantias que vão parar na Justiça. O Projeto de Lei 4.188/2021 foi aprovado no Senado e será avaliado pela Câmara.
O novo marco foi proposto pelo governo do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) e teve sequência na gestão de Luiz Inácio Lula da Silva (PT). A proposta é facilitar a execução das garantias e diminuir os riscos dos credores levarem calote. Com isso, o efeito esperado é de ampliação da oferta de crédito em diversos setores e redução das taxas de juros.
Nos financiamentos imobiliários, a execução de dívidas em caso de não pagamento já acontece de forma extrajudicial (ao contrário de outras modalidades que envolvem garantias), de modo que o novo marco legal confere apenas alguns aprimoramentos, na visão de agentes do mercado.
Hoje, quando alguém deixa de pagar o financiamento, o banco comunica a inadimplência ao registro de imóveis que, por sua vez, notifica o devedor para quitar a dívida em aberto dentro de um novo prazo. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco credor. Depois disso, o imóvel vai para leilão.
Entre outras coisas, o projeto de lei define regras e prazos para a intimação eletrônica do protesto. Quando o devedor não for encontrado no imóvel ou no endereço fornecido, ele poderá ser contatado por meio eletrônico, como e-mail ou aplicativo de mensagens.
Esta medida foi vista de forma positiva pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). "O projeto de lei coloca alguns dispositivos que garantem que o imóvel seja levado a leilão com menos contratempos", afirma o diretor executivo da associação, Filipe Pontual. Entre os pontos positivos, ele cita que o acionamento do devedor ficou mais claro. "O processo de execução já não era judicializado, mas alguns devedores tentavam levar a discussão para a Justiça", diz.
Na visão do diretor da Abecip, o projeto cumpre o objetivo de reduzir o risco de crédito e contribuir para um ambiente com mais segurança jurídica, que ajudará a ampliar a oferta de crédito e baixar os juros - ainda que de forma sutil. "Não é algo na veia. Esse é um processo que envolve diversas ações em diversas esferas, o que ajuda a garantir a melhora do sistema", afirma.
O crédito imobiliário já tem inadimplência baixa, inferior a 1%, sendo a menor entre todas as modalidades de empréstimos. As taxas de juros também são as menores no sistema financeiro. Na visão de Pontual, isso é resultado da qualidade das garantias e da segurança da operação, que vem sendo aprimorada nas últimas duas décadas por meio de diversos instrumentos, como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, por exemplo.
Do lado das empresas de construção, o novo marco também foi bem recebido. "É um projeto fundamental. Vai dar mais velocidade e segurança para as transações de crédito com imóveis", diz o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França.
Na mesma linha, o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Renato Correia, avalia que o marco tenta corrigir a carência brasileira de crédito, que sempre foi muito escasso e caro.
Antes da aprovação do texto no Senado, o setor de construção se opôs a uma emenda que acabou sendo retirada. A emenda propunha que os extratos eletrônicos relativos aos bens imóveis, que são espécies de resumos dos contratos, deveriam ser expedidos por tabelião de notas. Ou seja: comprador e/ou construtora deveriam pedir esse documento diretamente ao cartório de notas. No entanto, as representantes das construtoras argumentaram que os extratos eletrônicos já são emitidos pelas instituições financeiras e apresentados ao cartório, em um processo que é realizado há anos, sem custos, nem burocracia.
