O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu nesta quinta-feira, 26, que credores podem tomar imóveis dados em garantia de empréstimos imobiliários, sem passar pela Justiça, em caso de inadimplência. O placar foi de 8 a 2. A decisão tem repercussão geral, ou seja, servirá como diretriz para todos os juízes e tribunais do País.
Os ministros Luiz Fux, relator do caso, Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Kassio Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso votaram a favor da execução extrajudicial do contrato, em uma vitória para os bancos. A possibilidade já estava prevista na Lei 9.514, de 1997. Votaram contra os ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia.
O debate girou em torno dos contratos de mútuo com alienação fiduciária. Nessa modalidade, o imóvel é dado como garantia do empréstimo até o pagamento integral das parcelas.
Fux defendeu que, ao facilitar a execução do contrato sem necessidade de ação judicial, a legislação teve como efeito prático ampliar o acesso ao crédito. "Trata-se de política regulatória que permite maiores possibilidades de acesso ao financiamento imobiliário, a taxas baixas, de modo que a supressão de previsão legislativa da medida de garantia poderia significar desbalanceamento desse equilíbrio", defendeu.
Ao divergir do voto do relator, Fachin defendeu que o direito à moradia é fundamental e merece proteção especial. "A legislação concentrou nos agentes financeiros competência decisória e prerrogativas coercitivas que, em geral, são confiadas a membros do Poder Judiciário."
Reação
Na visão de advogados do meio empresarial, a decisão do STF é importante para garantir segurança e estabilidade ao mercado de crédito imobiliário. A medida, segundo eles, dá mais segurança para as operações de financiamento.
"O STF prestigiou a segurança jurídica, declarando a constitucionalidade do leilão extrajudicial na execução da alienação fiduciária de imóvel em garantia. Fica, assim, preservado o crédito imobiliário no Brasil, possibilitando ao cidadão acesso à moradia e a tão esperada diminuição do déficit habitacional no País", afirmou o advogado Olivar Vitale, especialista em Direito Imobiliário do VBD Advogados.
Atualmente, a alienação fiduciária é adotada em praticamente todas as operações de crédito para a compra da casa própria no País.
O instrumento fiduciário é um sucessor da hipoteca, modalidade pela qual o imóvel é usado como garantia em um empréstimo, mas sem a transferência do bem para o credor durante a vigência do contrato - ponto que, segundo especialistas, dificulta a execução das dívidas de forma extrajudicial, gera brigas na Justiça e aumenta o risco na concessão dos financiamentos. Tanto que a hipoteca praticamente caiu no esquecimento.
Hoje, quando alguém deixa de pagar o financiamento, o banco comunica a inadimplência ao registro de imóveis que, por sua vez, notifica o devedor para quitar a dívida em aberto dentro de um novo prazo. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco credor. Depois disso, o imóvel vai para leilão.
A advogada e integrante da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), do Distrito Federal, Ana Carolina Osório, considera o procedimento de execução extrajudicial uma "revolução" para o mercado. "Ela conferiu celeridade ao rito."
Em nota, a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) também afirmou que a decisão do Supremo deve reforçar a segurança jurídica nas operações de financiamento. "A decisão traz benefícios para a sociedade, ao reforçar a importância das garantias e maior rapidez na recuperação do crédito imobiliário não pago, o que permite a redução das taxas de juros, gera incremento no volume dos financiamentos de imóveis e fomenta o setor da construção civil", diz a entidade.
